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리버스 모기지 받는 방법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 내년쯤에 은퇴할 예정인데 지금 당장은 필요 없지만 리버스 모기지로 은퇴 자금을 보충해야 할 것 같습니다. 평생 매월 받는 게 아니라 필요할 때만 찾아 쓸 수 있는 라인 오브 크레딧 방식이 있다고 하는데 어떤 차이가 있을까요?   ▶답= 라인 오브 크레딧 방식을 고려하신다면 지금 당장 모기지 대출금이 발생하는 게 아니므로 굳이 나중으로 연기하실 필요가 없습니다. 오히려 은퇴 전에 인컴이 있으실 때 신청하시는 게 안전합니다. 왜냐하면 리버스 모기지도 최소한의 인컴을 자격 조건으로 요구하고 있기 때문입니다. 그런데 은퇴하시고 소셜 연금을 받기 전까지 소득이 전혀 없으신 경우가 종종 있습니다. 최소한의 소셜 연금만 받아도 문제가 없지만 이렇게 소득이 전무한 상태에서는 리버스를 받지 못하실 가능성이 높습니다.     리버스 모기지는 은퇴 후 집에 있는 에퀴티를 현금으로 받아 노후에 캐시 플로우를 늘리는 은퇴 재정전략 중 하나입니다. 리버스가 필요한 경우는 은퇴 후 30년간 필요한 생활비를 보유 자산의 수익이나 이자로 충당하지 못하는 경우입니다. 이해를 쉽게 하기 위해서 집 에퀴티를 제외하고 100만 불의 금융 자산이 있다고 가정하면 여기에서 매년 4%를 인출하면 30년간 안전하게 캐시 플로우를 받을 수 있다는 겁니다. 이는 유명한 '은퇴자금 인출 4% 전략'입니다. 하지만 100만 불의 노후자금도 매월 3300불의 현금에 불과하므로 적잖은 분들이 리버스 모기지를 노후자금 용도로 사용하셔야 할 겁니다. 실제로 상담을 해보면 집을 제외한 은퇴자금이 100만 불이 넘는 경우가 생각보다 적은 편입니다. 평균 수명이 더 늘어나게 되는 앞으로는 소수 자산가를 제외하고 대부분 집의 에퀴티를 활용할 수밖에 없습니다.     리버스의 라인은 일반 은행의 라인 오브 크레딧과 큰 차이가 있습니다. 장점으로는 평생 동안 증가하는 라인 금액이 보장된다는 겁니다. 일반 라인 오브 크레딧은 대부분 리뉴가 어렵고 오히려 만기 이전에도 폐쇄될 수 있을 만큼 가변적입니다. 하지만 리버스의 라인 금액은 당시의 이자율 만큼 라인 금액이 오히려 증가되기 때문에 시간이 지날수록 더 많은 현금이 확보됩니다. 때문에 고금리 시대의 헷징 전략으로 추천하는 재정 전문가들이 있을 정도입니다.     평생 페이먼트 방식은 은퇴 후 변화의 여지가 전혀 없을 때 사용되고 소득이나 캐시플로우가 가변적인 경우 혹은 선생님처럼 지금 당장 현금이 부족하지 않은 경우라면 라인 오브 크레딧이 적합하다고 생각합니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 리버스 모기지도 분들이 리버스

2023-07-18

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?     ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.   특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.   은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.   리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.   ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023-05-16

리버스 모기지의 변화 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 요즘 이자율이 많이 올랐는데 리버스 모기지에는 어떤 변화가 있을까요?   ▶답= 모기지 이자율이 지난 2007년 금융위기 이후 가장 높은 수준입니다. 금리가 올라가면 일반 주택융자에서는 페이먼트 부담이 늘어 더 많은 소득을 필요로 하며 따라서 집 사기가 쉽지 않습니다. 이 정도까지는 아니지만 리버스 모기지도 이자의 영향을 받습니다. 이자율이 올라가면 우선 리버스로 나오는 금액이 줄어들게 됩니다. 그러나 이것이 금전적인 손해를 의미하는 건 아닙니다. 리버스를 받았다고 해서 집을 은행에 넘겨준 것이 아니기 때문입니다. 적게 받은 만큼 집을 처분할 때 에퀴티가 더 남아 있게 됩니다. 따라서 리버스에서는 현재의 이자율보다는 리버스로 필요한 현금이 충족되느냐가 중요한 판단 기준이 되겠습니다.     이자가 높을 때는 세 가지 보완책을 추천드리고 있습니다. 다행히 다른 대출에 비해서 리버스는 높은 이자에 대한 보완책이 존재합니다. 첫 번째 보완책은 라인 오브 크레딧의 활용입니다. 리버스로 페이먼트를 받는 방법은 평생 동안 매월 받는 방식도 있지만 필요할 때마다 쓰실 수 있는 라인 방식도 있습니다. 이 라인 방식은 리버스만의 독특한 특징을 갖고 있는데 이자만큼 라인의 금액을 오히려 늘려드리기 때문입니다. 따라서 이자율이 높을수록 라인 금액이 더 증가하는 리버스만의 이점이 있습니다. 요즘같이 높은 이자율에서는 수 년 만에 라인 금액을 두 배로 늘려주게 되는데 이렇게 라인 금액이 늘어난 이후에 매월 고정 페이먼트로 전환할 수 있습니다. 이럴 경우 페이먼트가 더 늘어납니다. 대신 기존 론 밸런스가 많지 않아야 해당됩니다.     두 번째 보완책은 변동이 자율입니다. 보완책이라기보다는 변동 이자의 특성이라고 할 수 있습니다. 리버스의 일시불 방식은 고정 이자가 적용되지만 평생 페이먼트와 라인 방식은 변동 이자가 적용되기 때문에 평생 혹은 라인 방식일 경우 사실상 언제 신청하느냐는 큰 의미가 없습니다. 이자율이 바로바로 조정되기 때문입니다.   세 번째 보완책은 재융자를 할 수 있다는 것입니다. 특히 일시불 고정 이자를 받으신 경우에 해당합니다. 재융자를 잘 활용하는 것이 중요한데 이때 비용은 극히 일부 특히, 정부 보험금이 사실상 면제되므로 부담은 적은 편입니다. 결론적으로 리버스는 일반 주택융자보다 높은 이자에 대한 영향을 좀 덜 받는 편이며 라인 방식으로 셋업 할 경우 고금리를 역이용하는 방법이 될 수 있습니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 모기지 이자율 요즘 이자율

2023-01-24

은퇴 후 리버스 모기지가 적합한 경우 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 은퇴 후에 리버스 모기지가 적합한 경우는 어떤 경우일까요?     ▶답= 리버스 모기지를 받으신 다음에 매우 만족하시는 분들을 먼저 예를 들어보겠습니다. 오렌지 카운티에 거주하는 K 선생님은 뉴욕에서 5년 전에 이주하신 분으로 한국에 아파트를 보유하고 계시고 어뉴이티나 CD 등 현금 자산도 70-80만 불 정도 있으십니다. 거주하시는 집은 130만 불 정도로 융자도 남아있지 않으십니다. K 선생님은 자녀들이 없으시기 때문에 현재의 집에서 평생 사시면서 사후가 아닌 생전에 가능한 재산을 대부분 쓰시고 싶어 하십니다. 현금 자산의 일부를 최소한의 롱 텀 케어에 가입토록 추천드렸으며 리버스 모기지도 평생 매월 받는 방식으로 셋업 해드렸습니다. 자녀가 없으시거나 자녀에게 집을 팔아서 도움을 줄 필요가 없을 경우에 리버스 모기지는 적합한 수단이 됩니다.   마찬가지로 오렌지 카운티에 거주하시는 L 선생님 부부의 케이스입니다. 두 분은 워낙 절약이 몸에 배어있으신 분들입니다. 매디 케이드를 받으시는 경우로 재산이 좀 적으신 편입니다. 소셜 연금과 방 하나를 렌트 주시면서 생활비를 충당하고 계십니다. 그리고 목돈이 필요할 때 리버스 모기지의 라인 오브 크레딧에서 현금을 빼서 쓰십니다. 재산이 적어서 아끼며 살아야 하지만 궁색하게는 보이지도 않았고 스스로도 만족해 보이셨습니다. 리버스 덕분에 단순 생활에서 생활이 좀 더 풍족하게 바뀌신 경우입니다. 집도 오래전에 구입해서 재산세가 많진 않지만 이마저도 모두 리버스에서 페이를 하기 때문에 페이먼트 없는 평화로운 삶을 살고 계십니다.   세 번째는 살고 계신 집을 매우 사랑하시는 토렌스에 거주하는 H 선생님의 케이스입니다. 현재 매월 연금소득에 비해서 집이 좀 고급입니다. 재산세도 꽤 나오고 해서 다운사이징을 시도했지만 포기했습니다. 정든 집을 버린다는 게 어쩐지 우울해지고 또 가격대를 낮춘 집이 너무나 마음에 들지를 않는 겁니다. 이분은 리버스를 받아서 남은 모기지 페이먼트를 없애버리고 오히려 매달 현금을 받으면서 아끼고 아끼는 집에서 평생 동안 살기로 했습니다. 집을 팔아서 목돈을 마련할 목적으로 그동안 틈만 나면 집 시세를 알아보고 이사 갈 집도 알아보고 했는데 이제는 그럴 필요가 없어서 마음이 너무 편하다고 하십니다. 신청하기까지가 어려워서 그렇지 막상 리버스를 받으면 만족도는 매우 높은 편입니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 모기지 페이먼트 리버스 덕분

2022-12-27

은퇴 후에 리버스 모기지가 적합한 경우 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 은퇴 후에 리버스 모기지가 적합한 경우는 어떤 경우일까요?   ▶답= 리버스 모기지를 받으신 다음에 매우 만족하시는 분들을 먼저 예를 들어보겠습니다. 오렌지 카운티에 거주하는 K 선생님은 뉴욕에서 5년 전에 이주하신 분으로 한국에 아파트를 보유하고 계시고 어뉴이티나 CD 등 현금 자산도 70-80만 불 정도 있으십니다. 거주하시는 집은 130만 불 정도로 융자도 남아있지 않으십니다. K 선생님은 자녀들이 없으시기 때문에 현재의 집에서 평생 사시면서 사후가 아닌 생전에 가능한 재산을 대부분 쓰시고 싶어 하십니다. 현금 자산의 일부를 최소한의 롱 텀 케어에 가입토록 추천드렸으며 리버스 모기지도 평생 매월 받는 방식으로 셋업 해드렸습니다. 자녀가 없으시거나 자녀에게 집을 팔아서 도움을 줄 필요가 없을 경우에 리버스 모기지는 적합한 수단이 됩니다.   마찬가지로 오렌지 카운티에 거주하시는 L 선생님 부부의 케이스입니다. 두 분은 워낙 절약이 몸에 배어있으신 분들입니다. 매디 케이드를 받으시는 경우로 재산이 좀 적으신 편입니다. 소셜 연금과 방 하나를 렌트 주시면서 생활비를 충당하고 계십니다. 그리고 목돈이 필요할 때 리버스 모기지의 라인 오브 크레딧에서 현금을 빼서 쓰십니다. 집을 고친다던가 여행을 가신 다던가, 친척들에게 용돈을 준다던가 할 때 라인에서 그때그때 돈을 인출해서 쓰시고 계십니다. 재산이 적어서 아끼며 살아야 하지만 궁색하게는 보이지도 않았고 스스로도 만족해 보이셨습니다. 리버스 덕분에 단순 생활에서 생활이 좀 더 풍족하게 바뀌신 경우입니다. 집도 오래전에 구입해서 재산세가 많진 않지만 이마저도 모두 리버스에서 페이를 하기 때문에 페이먼트 없는 평화로운 삶을 살고 계십니다.   세 번째는 살고 계신 집을 매우 사랑하시는 토랜스에 거주하는 H 선생님의 케이스입니다. 현재 매월 연금소득에 비해서 집이 좀 고급입니다. 소득은 별로 없지만 집에 들어가면 좀 놀랠 정도로 가구나 장식이 잘 돼 있습니다. 마당도 매일매일 가꾸는 집입니다. 재산세도 꽤 나오고 해서 다운사이징을 시도했지만 포기했습니다. 정든 집을 버린다는 게 어쩐지 우울해지고 또 가격대를 낮춘 집이 너무나 마음에 들지를 않는 겁니다. 이분은 리버스를 받아서 남은 모기지 페이먼트를 없애버리고 오히려 매달 현금을 받으면서 아끼고 아끼는 집에서 평생 동안 살기로 했습니다. 집을 팔아서 목돈을 마련할 목적으로 그동안 틈만 나면 집 시세를 알아보고 이사 갈 집도 알아보고 했는데 이제는 그럴 필요가 없어서 마음이 너무 편하다고 하십니다. 신청하기까지가 어려워서 그렇지 막상 리버스를 받으면 만족도는 매우 높은 편입니다.   ▶문의: (213)478-0988미국 은퇴 리버스 모기지도 남상혁 은퇴 모기지 페이먼트

2022-12-01

리버스 모기지를 받는 종류와 금액 결정 방법 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

▶문= 리버스 모기지를 받는 종류와 금액 결정이 어떻게 되나요? 금리가 올라가면 리버스 모기지도 차이가 있을까요?   ▶답= 리버스 모기지의 종류는 크게 HECM 리버스와 점보 리버스 두 가지로 나뉩니다. HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 리버스 모기지는 연방 정부가 보증하는 전통적인 종류입니다. 전체 리버스 모기지의 약 90%는 정부가 보증하는 HECM 리버스 모기지가 일반적입니다. 아무래도 은퇴 후 평생 거주를 보장하려면 정부의 보증이 있는 것이 좋습니다. 정부의 보증은 평생 거주만 해당하는 게 아니라 최초에 받기로 했던 페이먼트나 라인 금액을 보증하는 기능도 있습니다.     반면 점보 리버스는 정부의 보증은 없기 때문에 단기적으로 이용할 때 추천드리는 편입니다. 또 집의 시세가 2백만 불 이상으로 높은 경우에도 점보가 해당되고 리버스 모기지의 금액 결정은 신청하시는 분의 나이와 집 시세 이자율에 따라 결정됩니다. 즉 신청자의 나이가 많을수록 집 시세가 높을수록 그리고 이자는 낮을수록 더 많은 금액을 받으시게 됩니다. 여기서 한 가지 주의하실 점은 리버스 모기지를 받으셔도 집을 은행에 넘겨주는 게 아니기 때문에 받으신 금액을 제외하고는 본인 소유의 에퀴티로 남아있습니다. 리버스로 금액을 적게 받으시면 적게 받으신 만큼 에퀴티가 남아있으므로 리버스를 적게 받았다고 손해를 보시는 개념은 아닙니다.     리버스의 금액 결정에서 한 가지 빠진 것은 연방정부 FHA에서 연초에 금액을 결정하는 퍼센티지를 결정합니다. 올해는 특히나 연중 이자율 인상이 급격했기 때문에 퍼센티지를 조정하지 않을까 예상하고 있습니다. 왜냐하면 리버스 모기지도 이자가 올라가면 리버스 금액이 줄어들게 되기 때문입니다.   내년도를 앞두고 한 가지 희소식이 있습니다. 2023년부터 리버스 금액을 계산하는 주택 가격의 한도액이 107만 불로 올랐습니다. 100만 불 이상의 집을 가지신 분은 더 많은 금액을 평가받으실 수 있습니다. 반복해서 말씀드리지만 리버스를 받아야 하는 시점은 필요할 때입니다. 리버스 금액을 결정하는 이자나 집 시세는 모두 재융자를 통해서 언제든지 반영할 수 있기 때문입니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 은퇴 종합플래너미국 종합플래너 리버스 모기지도 리버스 금액 금액 결정

2022-11-22

리버스 모기지로 부동산 투자는 조심해야 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받으면 집을 빼앗긴다는 말이 있고 광고를 봐도 이해가 잘 안 가서 결정을 못 하고 있습니다. 리버스 모기지에서 가장 조심해야 될 것은 무엇인가요?   ▶답= 대부분 집이 가장 큰 재산이라서 걱정이 드시는 게 당연합니다. 우선 리버스를 받으셔도 집이 은행에 넘어가지 않습니다. 도중에 언제든 집을 파시거나 융자액을 모두 갚으시고 중단할 수 있습니다. 이때 원금과 이자만 갚으시면 됩니다. 다만 리버스는 신청 시 정부가 평생 거주를 보증하는 대가로 모기지 보험을 요구하고 있는데 이 비용이 큰 것이 단점이라고 하겠습니다. 다음은 리버스에서 조심해야 될 것을 설명드리겠습니다.   첫 번째는 리버스 모기지도 사람이 하는 일이라서 사람에 좌우될 수 있습니다. 11년 전 한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개하고 그간 유튜브 기고 등을 통해 장단점을 상세히 설명해 왔습니다. 최근 들어 리버스를 새로 시작하시는 에이전트분들이 늘어나 선택의 폭이 넓어진 것은 좋은데 조심할 점은 리버스에 대한 잘못된 접근 방식입니다. 리버스는 노후에 마지막 옵션이기 때문에 단순히 주택 융자로만 생각하면 곤란합니다. 노후 재정을 잘 이해하고 다른 옵션은 없는지 평생을 기준으로 문제점은 없을지 잘 설계하고 안내해야 합니다.   얼마 전 리버스 모기지로 부동산 투자를 하라는 광고를 보고는 정말이지 놀라지 않을 수 없었습니다. 리버스를 받아서 투자를 유도하는 것은 제재 대상입니다. 노후에 무리한 부동산 투자는 마지막 황혼을 망가뜨릴 수 있습니다. 평생 페이먼트나 라인 방식을 권장하지 않고 무조건 돈을 모두 인출하라고 하는 것도 경계 대상입니다.   두 번째는 정부의 보증을 우회하는 겁니다. 리버스는 노후에 마지막 옵션이기 때문에 안전이 제일 중요합니다. 정부 보증이 없는 점보 리버스를 소개하면서 정부 모기지 보험이 없는 것을 집중 홍보하는데 이 또한 조심해야 할 부분입니다. 단기간 혹은 적은 금액의 경우 점보가 유리한 경우가 분명히 있습니다. 그러나 그 집에서 평생 혹은 장기간 사실 분에게는 정부 보증이 없는 리버스 특히 라인오브 크레딧 방식을 추천해서는 안 됩니다. 기간이 길어질수록 이자비용이 정부 보험료보다 훨씬 더 커질 뿐만 아니라 집값 하락 시 라인의 리밋을 적용해서 곤란을 겪을 우려가 있습니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 부동산 리버스 모기지로 부동산 투자 리버스 모기지도

2022-06-28

연준이 올린 기준 금리가 모기지 이자율과 부동산에 미칠 영향 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 6월 15일 수요일에 연준이 올린 기준 금리가 모기지 이자율과 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?   ▶답= 제롬 파월 의장은 6월 15일 수요일에 초대형 75베이시스 포인트 금리 인상을 단행했습니다. 워싱턴에서 열린 연준회의 후에 기자회견에서 파월 의장은 정책 입안자들이 40년 만에 가장 뜨거운 인플레이션을 낮추기 위해서 75 bp를 올렸고, 7월에 또 다른 75베이시스 포인트 인상을 고려할 것이라고 보고했습니다. 파월 의장은 "분명히 오늘의 75bp 인상은 비정상적으로 큰 것이며, 이런 큰 움직임은 흔하지 않을 것이지만, 다음 연준 회의 때에도 50bp 또는 75bp 인상이 유력할 것"이라고 말했습니다.   이렇게 급하게 이자율을 올리는 이유는 미국 노동부 보고서에 의하면 5월 소비자 물가 지수는 1년 전보다 8.6 % 상승했는데, 이는 40년만에 가장 빠른 속도로 상승한 것으로 이것은 연준이 인플레이션을 잡지 못했기 때문이라고 경제학자들은 말하고 있습니다. 지난 달 빅스텝 즉 0.5 % 금리 인상에도 불구하고 인플레이션이 완화되지 않자 금리를 0.75% 올리는 자이언트 스텝을 28년만에 밟을 수 밖에 없었다는 것입니다. 따라서 미국의 기준금리는 연 0.75~1.0%에서 연 1.5~1.75% 수준으로 올라왔습니다. 올해 내로 기준금리를 3.4% 수준까지 올릴 것을 시사하기도 했습니다. 이는 3월 추정치인 1.9%보다 1.5% 높은, 3.4%로 상향 조정된 것입니다.    특이한 점은 연준이 75bp로 이자율을 상승시켰지만, 미국 10년물 국채의 이자율은 3.5%에서 3.35%로 오히려 안정되었습니다. 뿐만 아니라, 모기지 이자율도 파월의장이 이자율을 75bp로 올린다고 해지만, 어제에 비해 상대적으로 큰 폭의 상승은 없었습니다.   오늘 모기지 이자율이, 30년 고정으로 대략 5.75~6%대의 이자율을 보이고 있습니다. 하지만 앞으로 어떻게 될지는 아직 예측할 수 없습니다. 기준 금리 상승이 모기지 이자율 상승폭에 어떤 영향을 줄지 모기지 이자율 상승폭이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 살펴보아야 합니다. 현재 부동산 시장은 이자율 상승으로 주택 가격이 주춤하고 있는데, 초미의 관심사는 이런 이자율 상승이 주택 가격에 어떻게 작용할지, 완만한 하락일지, 급격한 하락일지, 내려간다면 어느 정도 내려갈지 살펴보아야 합니다.   하지만, 잊지 말아야 할 것은 현재 주택을 소유한 주택 오너는 가장 낮은 이자율로, 건강하고 단단한 융자 배경을 가지고 주택을 소유하고 있기 때문에 이자율이 상승했다고, 무분별하게 주택을 시장에 던지지 않을 것입니다. 관전 포인트는 몇 달 전 호황일 때 부동산 회사들이 구입한 기관 매물이 부동산 마켓에 어떤 식으로 나올 것인가를 살펴볼 필요가 있습니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 페이먼트 모기지 보험

2022-06-16

리버스 모기지를 고정 이자율로 설정하기 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 리버스 모기지를 고정 이자율로 설정하면 어떤 장점이 있나요?   ▶답= 최근에 리버스 모기지 수요가 늘어나면서 다양한 리버스 모기지 종류가 나오고 있습니다. 전통적인 리버스 모기지는 현재 내고 있는 모기지 페이먼트를 내지 않으면서 소유하고 있는 주택의 에큐티를 이용해서 매달 리버스 모기지로부터 페이먼트를 받는 것입니다. 또는 라인 오브 크레딧을 설정해서 필요할 때 크레딧 카드처럼 사용하는 방법입니다. 이런 설정을 했을 때 대부분 리버스 모기지를 위한 모기지 보험을 들어야 하고 이자율도 변동으로 설정됩니다. 사실 이자율이 변동이라고 하지만 변동 이자율에 cap이 설정되어서 큰 문제가 되지 않으며 그렇게 크게 변동되지 않습니다.   많은 분들이 리버스 모기지를 할 때 변동 이자율과 모기지 보험을 들어야 한다는 것에 부담을 느끼십니다. 하지만 리버스 모기지도 변동 이자율이 아닌 고정 이자율로 설정하실 수도 있습니다. 리버스 모기지를 설정할 때 집의 모기지 페이먼트를 내지 않아도 되고 리버스 모기지로부터 일시불로 돈을 받게 된다면 리버스 모기지를 고정으로 설정하실 수 있는 것입니다. 또한 모기지 보험도 지불할 필요가 없는 것입니다. 그래서 더이상 페이먼트를 내지 않아도 집의 에큐티를 이용해서 할 수 있는 만큼 일시불을 받게 되면 평생 집의 페이먼트를 내지 않고 일시불로 받은 돈을 사용하시면 됩니다.   또한 나중에 집의 가치가 올라가서 집의 에큐티가 더 생기게 되다면 다시 재융자를 통해서 다시 리버스 모기지를 하시게 되면 올라간 에큐티를 사용하실 수 있는 것입니다.   리버스 모기지에 대한 오해 중 하나는 리버스 모기지를 할 경우 집에 있는 에큐티가 급격하게 없어지지 않을까라는 생각입니다. 하지만 리버스 모기지 렌더는 리버스 모기지 신청자에게 평생 동안 리버스 모기지의 베네핏을 제공해야 하기 때문에 아주 효과적으로 집의 에큐티를 활용하게 됩니다. 그러므로 리버스 모기지를 하시고 몇 년 후에 리버스 모기지를 중단하셔도 대략 리버스 모기지를 신청하셨을 당시의 집의 에큐티와 거의 비슷하게 남아 있는 것을 보시게 됩니다. 왜냐하면 집 가격도 매년 계속해서 상승하기 때문입니다.     그러므로 리버스 모기지는 가장 효율적으로 집의 에큐티를 사용하는 방법이며 노후를 좀 더 풍요롭게 보내실 수 있는 방법이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 페이먼트 모기지 보험

2022-06-14

리버스 모기지로 부동산 투자는 조심해야 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받으면 집을 빼앗긴다는 말도 있고 광고를 봐도 이해가 잘 안 가서 결정을 못하고 있습니다. 리버스 모기지에서 가장 조심해야 될 게 무엇인지 솔직하게 알고 싶습니다.       ▶답= 아무래도 집이 가장 큰 재산이라서 걱정이 많으신 게 당연합니다. 그러나 리버스에 대해 잘못 알려진 오해 때문인 경우도 많습니다. 우선 리버스를 받으셔도 집이 은행에 넘어가지 않습니다. 그 증거로 도중에 언제든 집을 파실 수 있고 융자액을 모두 갚으시고 끝낼 수도 있습니다. 이때는 리버스로 받으신 원금과 이자만 갚으시면 됩니다. 다만, 리버스는 정부가 평생 거주를 보증하는 대가로 모기지 보험을 요구하고 있는데 이 비용이 커서 가장 큰 단점이라고 하겠습니다. 다음은 리버스에서 조심해야 될 것을 설명 드리겠습니다.   첫 번째는 리버스 모기지도 사람이 하는 일입니다. 그래서 사람을 잘 선택하셔야 합니다. 저는 11년 전 한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개하고 유튜브, 기고 등을 통해 장단점을 상세히 설명해 왔습니다. 최근 들어 리버스를 처음으로 영업하시는 에이전트분들이 갑자기 늘어나서 선택의 폭이 넓어졌습니다만 한 가지 조심할 점은 리버스에 대한 접근 방식과 태도입니다. 리버스를 단순히 융자로만 생각하면 곤란합니다. 리버스는 노후에 물러날 곳이 없는 마지막 옵션이기 때문입니다. 그래서 설계를 해주는 사람이 손님의 은퇴 생활을 이해하고 다른 옵션은 없는지 비교도 하고, 평생을 통해 조심할 점은 무엇인지 알고 알려줘야 합니다.   얼마 전 리버스 모기지로 렌탈 프라터티를 구입하라는 광고를 보고는 정말이지 아연실색하지 않을 수 없었습니다. 리버스로 손님께 투자를 유도하는 것은 불법입니다. 불법을 떠나 삐끗하면 한 사람의 노후가 완전히 망가질 수 있습니다. 대출 받아서 그 돈을 예금하면 돈을 더 벌 수 없듯이 대출로 투자한다는 것 그 자체가 어불성설이고, 특히나 노후에는 무리한 부동산 투자는 해서도 안되고 하라고 권장해서도 안됩니다. 리버스를 잘못된 방식과 태도로 접근하고 있는데 이것이 가장 조심해야 할 점이라고 생각합니다.   두 번째는 정부의 보증을 우회하는 겁니다. 정부의 보증 기능은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 리버스는 노후에 마지막 옵션이기 때문에 안전한 게 제일 중요합니다. 7년전 쯤 나온 점보 리버스를 그간 꾸준히 지켜봐 왔습니다. 그런데 요즘 리버스를 새로 시작하신 분들이 정부 보증이 없는 점보 리버스 모기지를 집중 홍보하는 경우가 종종 있습니다. 점보 리버스는 정부 보험료를 내지 않기 때문에 장점이 있는 것 만큼은 분명합니다. 그래서 저도 집을 매각하기 전에 단기간 자금이 필요하신 분들에게는 추천해 드리고 있기도 합니다. 그러나 리버스를 평생 갖고 계실 분이라면 점보 리버스를 절대 추천드리면 안됩니다. 시간이 지날수록 점보의 이자 비용이 결국 초기 정부 보험료 비용을 훌쩍 넘어가게 되는 것은 물론이고, 두 번째는 집 값보다 융자 금액이 높아질 경우 노후에 위기가 찾아올 수도 있습니다. 특히 점보 리버스의 라인오브 크레딧은 리밋이 있어서 잘 판단해야 합니다. 이런 점을 고려해서 잘 안내를 해야 합니다.       ▶문의: (213)268-8529미국 부동산 리버스 모기지로 리버스 모기지도 부동산 투자

2022-06-08

리버스 모기지 Line of Credit으로 신청 시 장점 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 높은 이자율 상황에서 리버스 모기지를 Line of Credit으로 신청할 때 어떤 장점이 있나요?   ▶답= 리버스 모기지에는 두 가지 종류가 있습니다. 62세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지가 있고 55세 이상부터 가입할 수 있는 리버스 모기지가 있습니다.   62세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지를 HECM 리버스 모기지라고 합니다. HECM 리버스 모기지는 FHA에서 보증을 해주는 모기지입니다. 이 HECM 리버스에 가입하는 시니어들은 먼저 모기지 보험을 들어야 하며 이 모기지 보험은 한번 가입한 시니어들을 좀더 보호하기 위한 장치입니다.     하지만 55세부터 가입할 수 있는 리버스 모기지의 특징은 모기지 보험이 없다는 것입니다. 이런 리버스 모기지도 시니어들이 많이 사용하고 있습니다. 모기지 보험이 없는 리버스 모기지는 두 가지 방식으로 돈을 사용할 수 있는데 Line of Credit이나 Lump Sum(일시불)로 리버스 모기지로부터 돈을 받아 사용할 수 있습니다. 그러므로 매달 일정 금액으로 리버스 모기지로부터 돈을 받기 원한다면 모기지 보험이 있는 HECM 리버스 모기지를 받아야 합니다.   최근에 이자율이 많이 올라간 상황에서 리버스 모기지를 하실 때 매달 정기적인 돈을 받으실 필요가 없을 때 리버스 모기지를 하신다면 모기지 보험이 없는 리버스 모기지가 조금 더 유리합니다. 그 이유는 일단 초기에 들어가는 모기지 보험을 낼 필요가 없고 집 페이먼트를 내지 않고 리버스 모기지에 Line of Credit을 셋업하고 나중을 위해 준비해 두고 사용하지 않고 둔다면 높은 이자율만큼 Line of Credit의 리밋이 계속해서 상승하도록 설계되어 있기 때문입니다.   많은 시니어들이 리버스 모기지를 하시면서 당장 돈이 필요하셔서 리버스 모기지를 셋업 하기도 하시거나 일단 집 페이먼트를 내는 것을 멈추어 재정적 여유를 갖고 돈이 더 필요할 때를 위해 Line of Credit을 선택하시는 분도 있는데 이 때 리버스 모기지 안에서 Line of Credit이 자라나는 특징이 있는 것입니다. 리버스 모기지는 오랫동안 사셨던 집에서 다운사이징하는 것이 힘든 시니어들이 갖고 계신 에큐티를 리버스 모기지를 통해 좀 더 편안 노후를 보내실 수 있도록 하는 것입니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지도 모기지 보험 비지니스 융자

2022-05-10

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